調控壓頂下的國慶樓市：冷凍的不止一線城市

國慶期間，北京（樓盤）樓市商品住宅（含新建商品住宅和二手住宅）網簽總量為98套，與2016年國慶長假同期相比下跌76.9%。二手住宅網簽20套，與去年國慶長假同期相比下跌90.4%，創下自2007年有網簽記錄以來新低。南京（樓盤）等熱點二線城市成交量明顯低于去年同期，國慶前銷售異?；鸨娜木€城市，遭受調控的打擊最大，部分三四線城市成交出現“斷崖式”下跌。所謂的“金九銀十”已經不再。而樓市調控是連續性事件，只會針對性強化，不會弱化。

長假8天，舉國同歡，不過楊同卻有點“一人向隅”。

37歲的他，在深圳（樓盤）“打拼”多年，2016年，他與妻子及孩子，一起回到老家湖南長沙（樓盤）工作?；丶仪昂?，他在長沙買了一套90多平米的三居室。2017年，他的第二個孩子誕生。

“加上幫我帶孩子的丈母娘，家里有了5個人，房子不夠住了?！睏钔f，“我已經在看房子，準備買套更大的了?！?/p>

結果，沒等楊同“下手”第二套，9月23日，長沙的樓市調控文件下發了。

文件第三條規定：“對于長沙市戶籍家庭在長沙市已有1套住房的，待首套住房取得不動產權屬證書滿3年后，方可購買第2套商品住房”。

“那我怎么辦？我這是剛需，不是為了炒房。打擊炒房，我完全贊同，可是不能限制剛需啊?！睏钔f。

放在楊同面前的還有另外一個選擇：以父母的名義買房——他的父母，與他不在同一個戶籍下。

“但我父母的房子面臨拆遷，長沙這邊是貨幣補償，所以他們也需要購房，所以即使不考慮將來過戶的手續、費用等問題，這又是一個障礙——他們也得再等3年，才能買房?！?/p>

最后的選擇辦法是“假離婚”：把房子過戶給妻子，然后自己就可以再買一套了。

但楊同暫時不考慮這條路。

新一輪調控斷絕了楊同買房的路，會不會也會斷了開發商的財路？

一線城市交易量凋零，二三線持平

每年金九銀十，全國樓市都會迎來一波銷售熱浪，然而今年國慶前一場全方位的調控襲來。開發商的如意算盤，又被雨打風吹去。

【棱鏡】調控壓頂下的國慶樓市：冷凍的不止一線城市

據偉業我愛我家(博客,微博)市場研究院數據統計，2017年10月第一周，北京樓市商品住宅（含新建商品住宅和二手住宅）網簽總量為98套，與2016年國慶長假同期相比下跌76.9%。其中，新建商品住宅網簽78套，與去年國慶長假同期相比下跌63.9%，創下自2005年有網簽記錄以來新低；二手住宅網簽20套，與去年國慶長假同期相比下跌90.4%，創下自2007年有網簽記錄以來新低。

交易代理商世聯行(002285,股吧)公司一位銷售經理告訴騰訊財經，今年國慶世聯行承銷的新房，銷售業績非常慘淡，“北上廣這些一線城市幾乎沒有多少新盤，像南京這種二線城市，在靠近市中心的地段，樓盤非常好賣，一是因為這些樓盤剛需和改善型需求非常旺盛；二是因為政府出臺限價政策，新房的價格低于市場價，許多人搶著買，一般都只有付全款的客戶才能買到，好多人找關系托我給他們買這樣的房子。而在比較偏遠地段的樓盤，由于調控政策的影響，銷售量則并沒有那么火爆?？傮w而言，像南京這種二線城市，銷售量跟去年相比略有下降?！?/p>

中原地產監測數據顯示，包括南京等熱點二線城市成交量明顯低于去年同期。

國慶前銷售異?；鸨娜木€城市，此番遭受的打擊則最大。

中原地產的監測數據顯示，國慶期間，部分三四線城市成交出現“斷崖式”下跌。

中信建投提供的數據顯示，2017年10月1-7日，長沙交易網簽量為1381套，均價8956元每平米，2016年同期交易量6441套，均價7575元；長春（樓盤）今年國慶期間成交434套，均價7684元，去年同期成交675套，均價6887元；西安（樓盤）今年國慶期間成交1343套，均價10564元，去年同期成交1772套，均價7127元；南昌（樓盤）今年國慶期間979套，均價9132元，去年同期成交3876套，均價9512元。

“受一二線城市強調控的影響，很多購房需求都轉移到三四線和一二線周邊城市，本來預計國慶期間這些城市會有一波好行情，但是政府顯然不希望如此?！笔缆撔械纳鲜鲣N售經理表示。

9月23日，長沙、石家莊（樓盤）、南寧、南昌等數個城市，在一夜之間，同時祭出“限售限購”的殺招。

而這幾個城市之所以被“點殺”，是因為它們在房價上漲的排行榜中，當了“出頭鳥”。

從8月份國家統計局公布的數據來看，三四線城市的房價上漲幅度和銷量遠超一二線城市。

事實上，自去年國慶期間中央出臺嚴厲的調控措施之后，開發商的日子并不難過。從各大房企陸續公布的半年報來看，大部分房企2017年上半年的銷售量已經遠超去年同期，有些半年之內就完成了全年計劃銷售量的三分之二。

住建部政策研究中心的一位專家表示，此次調控并非是各地自發而行，而是監管部門有準備、有部署的、有針對性的一次行動，之所以選在國慶假期之前，也是因為這是每年房地產銷售的旺期，在此之前來一劑猛藥，能夠起到很好的震懾作用。

于是，針對三四線城市的新一輪調控襲來，而這也導致本來就已經十分慘淡的國慶樓市更加雪上加霜。

開發商資金回籠壓力巨大

鴻坤集團一位高管表示，限售政策一來，無疑會擠掉這些城市房地產市場中的投資投機性泡沫。

但像楊同這樣的真實需求，在嚴厲的限售之也會遭到“誤傷”。該高管表示：“一旦買了房之后，這個房子就成了二手房，如果規定了限售年限，會影響二手房交易，對開發商新房銷售的影響則是間接的，例如有些家庭購買新房屬于改善型需求，需要賣舊買新，如果賣的舊房在限售年限之內，那新房銷售的這部分客源會受到影響?！?/p>

一家總部位于廣東的知名房地產開發商湖南省分公司的負責人稱，新政對他們的銷售“影響很大”，不過他同時認為，在長沙“（房地產）市場供應不足，需求卻很大。各房產開發商，各有各的解決辦法?！?/p>

該人士介紹，在新政發布前，長沙房價快速上升，政府為此推出限價措施，對開發商的新房價格進行最高限價，結果造成“誰買到誰賺到，長沙的房基本上都賣完了。我們（新政前）在長沙新開的一個盤，購房意向者和可購房源，大概是6.3:1。結果開盤，6秒鐘就賣完了，我自己辦公室的同事想去買，都買不到?！?/p>

因為新房限價，結果造成了另一種“奇觀”：在長沙不少地方，同一區域里，新房的價格反而比二手房低。

新房限價導致開發商擁有極大的話語權，在此背景下一些開發商對客戶就開始挑三揀四。

任何開發商都希望以最快的速度回籠資金，因此對于購房者就會根據資金情況分三六九等，一般是全款購房者優先，商業貸款次之，公積金貸款排最后。

上述專家表示，新一輪的調控是一個組合拳，不僅是目前出臺的限購限售政策，接下來不排除會對房地產一二手的市場秩序進行一次整頓。

此輪樓市調控可能會讓中小地產開發商的生存境況更為艱難

鴻坤集團的高管表示，如果樓盤足夠火，則開發商對于購房客戶就會很挑?！氨本┑暮芏鄻潜P，現在政府限價了，例如前幾個月新開盤的中國璽，政府規定的價格遠低于原先的市場價，一般人根本買不到，即使是提前拿出全款也不一定買到?！?/p>

開發商迅速回籠資金的另一種手段是以各種名義提前收取買房款。

然而對于上述行為的打擊已經開始。

武漢（樓盤）市房管局近日出臺政策，規定開發商在取得《商品房預售許可證》前，不得自行或委托第三方企業，以認籌、預訂、吸納會員、購買基金或者理財產品等方式向購房人收取購房定金、預訂款等費用。

規定同時要求開放商不得對全款買房、商業貸款、公積金貸款三類購房人群有差別性對待，要保證三類人群公平選房。

禹州集團董事長林龍安則告訴騰訊財經，限貸限購等調控政策對開發商現金流有兩大影響，一是在開發階段，融資困難，二是在售房階段，按揭貸款收取困難。

這也是開發商更愿意讓全款買房的客戶優先購房的原因。

然而，像武漢市此類的政策出臺之后，開發商將不得進行客戶挑選。這自然會對其資金回籠造成影響。

國研中心市場所副所長鄧郁松表示，去年全年和今年上半年開發商的銷售業績非常靚麗，資金也很充足，但它們的融資渠道在不斷縮緊，一些開發商之所以還能夠大舉拿地和并購，靠的是銀根緊縮之前融得的大筆資金和物業銷售帶來的回款。如果房企融資繼續吃緊，新房銷售出現大幅度滑坡，則開發商資金將不再寬裕，這將導致他們無法持續拿地，而這會影響到新房的供給，原則上會造成未來房價上漲的壓力。

鏈家研究院院長楊現領則認為，從鏈家數據觀察，所謂的“金九銀十”已經不再。而樓市調控是連續性事件，只會針對性強化，不會弱化。